Oppsummering
I Norge er det slik at du er juridisk bundet av kontrakter du selv har skrevet under på. Det gjelder også når du har skrevet under på en kontrakt for leie av en leilighet. Du har normalt ikke angrerett på en leiekontrakt. Det betyr at du må betale husleie i hele oppsigelsestiden.
Du kan alltid snakke med utleieren. Denne har plikt til å begrense tapet ditt, og det betyr at han eller hun skal bidra til å prøve å finne en ny leietaker så snart som mulig. Du må betale husleie helt til utleieren har funnet en annen leietaker, eventuelt ut hele oppsigelsestiden.
Du har mulighet til å heve leiekontrakten dersom det er vesentlige feil og mangler ved leiligheten. Dette kan være alt fra forsinkelse i overleveringen til at det ikke er hvitevarer som avtalt. En erklæring om heving bør gjøres skriftlig, og utleier skal ha mulighet til å rette opp manglene. Blir manglene rettet opp, kan du selvfølgelig velge å flytte likevel. Du er da pliktig til å betale husleie i oppsigelsesperioden.
Omtrent 1 million mennesker i Norge leier boligen sin. Når du leier leilighet, vil du enten ha skrevet under på en tidsbestemt eller en tidsubestemt leiekontrakt. Leiekontrakten forteller ikke bare hva du skal betale i husleie, men den forteller deg også noe om oppsigelsestiden. Har du sagt opp leieforholdet ditt, kan det hende du ønsker å flytte før oppsigelsestiden har utløpt. I denne artikkelen skal vi se nærmere på de ulike aspektene ved å bryte oppsigelsestiden på leilighet.
Husleiekontrakten
Husleiekontrakten beskriver leieforholdet og regulerer hvilke plikter og rettigheter utleier og leietaker har. Det er ikke anledning til å avtale vilkår som er dårligere for leietakeren enn det som er beskrevet i husleieloven. Oppsigelsestiden er en av de tingene står beskrevet i kontrakten, og med mindre annet er avtalt er denne normalt på 3 måneder. Om utleieren og du er enige om en annen oppsigelsestid enn det som er vanlig, bør dette skrives ned i leiekontrakten. Da unngår du eventuelle problemer den dagen du sier opp.
I tillegg er det slik at oppsigelsen gjelder fra den første i måneden etter at leieavtalen ble sagt opp. Det vil si at om du sier opp den 29. august begynner oppsigelsen den 1. september. Sier du opp den 3. september, begynner oppsigelsestiden først den 1. oktober. Hovedregelen er at du må betale husleie i hele denne perioden, også om du flytter før oppsigelsesperioden er over.
Det finnes en mulighet for å kunne bruke angreretten, og det er om utleierens virksomhet kan defineres som næringsvirksomhet, og inngåelse av leiekontrakten skjer utenfor utleierens faste forretningssted eller ved fjernsalg, det vil, for eksempel, si over telefon eller e-post. Under slike omstendigheter kan du benytte deg av angrefristen på 14 dager.
Tidsbestemt leiekontrakt
En tidsbestemt leieavtale er en leieavtale som gjelder for en forhåndsbestemt tidsperiode. Denne perioden er normalt på 3 år. Unntaket er om utleieobjektet er en del av utleierens egen bolig, som en leilighet i hans eller hennes bolig. Da kan utleieperioden være 1 år.
Det går også an å avtale en tidsbestemt leietid på noen uker eller måneder dersom utleier eller noen i dennes familie selv skal benytte seg av husrommet, boligen skal pusses opp eller selges.
I leiekontrakten skal det stå at leiligheten ikke kan sies opp i løpet av disse 3 årene. Dersom dette ikke er opplyst, har du rett til å si opp leieavtalen med en oppsigelsestid på 3 måneder. Dere kan også avtale at det er mulig å si opp leiekontrakten med en oppsigelsestid på 3 måneder. Vær oppmerksom på at oppsigelsestiden for enkeltrom, der du har tilgang til en annens bolig, er på 1 måned.
Den tidsbestemte avtalen opphører dermed av seg selv på angitt dato, og det er dermed ikke nødvendig for verken utleieren eller leietakeren å sende et skriftlig varsel om dette. Dersom leietakeren ikke flytter og utleieren ikke sier noe, går den tidsbestemte kontrakten over til å bli en tidsubestemt kontrakt.
Angrerett på tidsbestemt leiekontrakt
Du er juridisk bundet av det du skriver under på, og det gjelder også når du skriver under på en leiekontrakt. Dermed er du nødt til å betale husleie i hele perioden du har kontrakt på enten du bor der eller ikke. Slik sett er det ikke angrerett på en tidsbestemt leiekontrakt, og den eneste muligheten du har er om leiligheten har vesentlige feil og mangler som gjør at du kan få kontrakten hevet.
Tidsubestemt kontrakt
En tidsubestemt leiekontrakt løper rett og slett til en av partene sier den opp. Oppsigelsestiden vil være på 3 måneder. Det er verdt å merke seg at det er vanskeligere for utleieren å si opp leietakeren enn omvendt. Utleieren kan kun si opp leietakeren om han eller noen i familien hans skal bruke leiligheten selv, boligen skal selges eller fordi leietakeren misligholder kontrakten.
Kan jeg flytte ut og levere nøklene før oppsigelsestiden er ute?
Det kan være mange grunner til at du vil ut av leiekontrakten før oppsigelsestiden er over. Det kan være at du allerede har funnet et nytt sted og bo, og gjerne vil slippe å betale dobbel husleie, eller kanskje du skal flytte sammen med noen. Uansett årsak fungerer det ikke slik at du kan levere tilbake nøklene og tro at oppsigelsestiden kortes ned. Du er faktisk ansvarlig for husleien og eventuelt andre utgifter frem til oppsigelsestiden faktisk er over.
Det kan hende du får utleieren til å gå med på at du flytter før tiden. Kanskje har du hjulpet til med å finne en ny leietaker, eller utleieren ønsker å pusse opp leiligheten før neste person flytter inn. Det viktigste er at du får dette skriftlig. Det kan enten være per e-post eller på et godt gammeldags papir. Å ha ting skriftlig er viktig dersom det skulle oppstå uenigheter i ettertid.
Utleierens tapsbegrensningsplikt
I avtaleretten er hovedprinsippet at man skal ta hensyn til den andre partens interesser. I dette tilfelle betyr det at utleieren har plikt til å begrense leietakerens økonomiske tap. Med andre ord skal utleieren forsøke å finne nye leietakere til leiligheten så snart som mulig. Vær oppmerksom på at du må betale husleie helt til utleieren har funnet noen andre eller til oppsigelsestiden har opphørt.
Dersom du har en tidsbestemt husleiekontrakt, og enda har lang tid igjen på denne, kan det være lettere å komme frem til en løsning med utleieren. Er leiligheten i god stand og med god beliggenhet, er det antagelig ikke vanskelig for utleieren å finne noen andre som vil leie leiligheten.
Fremleie
Dersom du ikke ønsker å bo i leiligheten selv, kan du fremleie den. Det vil si at du leier den ut til noen andre, som da betaler husleie til deg. Fremleie er regulert gjennom husleieloven, og i de fleste tilfeller kreves det utleierens godkjennelse. Fremleie kan være et godt alternativ dersom du har en leiekontrakt med en viss varighet og ikke ønsker eller har mulighet til å bo i leiligheten selv.
Om det viser seg at leiligheten du har leid har en mangel, vil du både ha rettigheter og krav mot utleieren. Utleieobjektet har en mangel dersom den:
- ikke er i samsvar med kravene som står i leiekontrakten
- ikke er ryddet, rengjort eller i god stand
- Ikke passer til formålene som et tilsvarende husrom vanligvis brukes til
- ikke samsvarer med de opplysningene utleieren har gitt, og opplysningene ville hatt innvirkning på avtalen. Et eksempel på dette kan være at du har fått beskjed om at leiligheten leies ut med hvitevarer, men så viser det seg at det ikke er noen hvitevarer der
Det er viktig å være klar over at utleieren skal få mulighet til å rette på manglene, slik at leiligheten du har leid samsvarer med leiekontrakten du har skrevet under på. Om mangelen er vesentlig og utleieren ikke retter den opp, kan du velge å enten heve leiekontrakten eller tilbakeholde husleien.
Det er også mulig å be om heving av kontrakten dersom overleveringen av leiligheten ikke skjer til avtalt tid. Da er det viktig å være oppmerksom på at retten til å heve leiekontrakten faller bort om du likevel flytter inn.
Skriftlig advarsel
Det er husleieloven som regulerer forholdet mellom utleier og leietaker. Ifølge paragraf 9-9 må man gi en skriftlig advarsel til den parten som er ansvarlig for mangelen. I dette tilfellet vil det si at du må sende en skriftlig advarsel til utleier, som må gis tid til å rette opp mangelen.
Selve hevelseserklæringen skal være skriftlig. Dette har noe med dokumentasjon å gjøre. Derfor bør du enten sende den rekommandert eller eventuelt sørge for at utleieren skriver under på at den er mottatt. Ikke glem at erklæringen må inneholde hvorfor du ønsker å heve leiekontrakten. Det vil si at du må forklare hva du mener blir vesentlig mislighold.
Du har deretter mulighet til å flytte ut med øyeblikkelig virkning.
Dersom utleier ikke aksepterer heving
Dersom utleieren utbedrer manglene som er oppgitt i hevelseserklæringen eller gir garantier for at utbedring vil finne sted, vil dette stoppe hevingen. Skulle du likevel velge å flytte ut, vil du kunne bli stilt økonomisk ansvarlig for utleierens direkte eller indirekte tap. Ved heving fritas du fra å betale husleie etter at du har flyttet ut, uavhengig av oppsigelsestiden.
